El mercado de créditos hipotecarios atados a la inflación empieza a mostrar, según los especialistas, un cambio de tendencia. Luego de un 2025 marcado por fuertes subas —que llevaron las tasas muy por encima del 10% en algunos casos y enfriaron la demanda—, en los últimos meses algunos bancos comenzaron a recortar el costo del financiamiento en un contexto más competitivo y con mejores condiciones macroeconómicas. En este escenario, los créditos UVA comienzan a bajar sus tasas en línea con una inflación que, si bien se mantiene elevada, muestra cierta desaceleración, lo que contribuye a mejorar el acceso y reducir el costo del financiamiento.
Si bien los niveles aún son elevados en términos históricos, el cambio de tendencia ya empezó a reactivar consultas y operaciones en el mercado inmobiliario. En los últimos días, puntualmente, cuatro entidades las dejaron debajo del 10%.
La foto completa muestra que, desde su regreso en 2024 —tras casi cinco años prácticamente ausentes—, los créditos atravesaron un proceso de suba de tasas que se extendió durante un año y llevó los niveles promedio del 5% al 12%, e incluso en algunos casos al 15%. Como resultado, el crédito se resintió: en febrero se otorgaron US$151 millones, el nivel más bajo desde septiembre de 2024 y 25% menos interanual.
Ahora, desde diciembre pasado, comenzó un proceso inverso: algunas entidades empezaron a bajar las tasas, aunque todavía no recortaron todo lo que habían subido en el período previo. “Creo que hay un cambio de ciclo, pero sobre todo un cambio concreto: las tasas dejaron de subir y algunas empezaron a bajar”, explicó Federico González Rouco, coordinador de estrategia económica y especialista en vivienda de Empiria Consultores. Y agregó: “Toda reducción de tasas es positiva para el crédito: no quiere decir que haya mucho crédito, pero sí que haya más”.
La baja de tasas y la “nueva guerra” entre bancos
El primer movimiento lo hizo el BBVA, BBVA bajó al 7,5% la tasa de sus créditos hipotecarios UVA para monotributistas y autónomos, en un movimiento clave para ampliar el acceso a la vivienda de trabajadores independientes. Luego se sumó Santander, que recortó del 15% al 9,5% y además ajustó condiciones: menor financiamiento (70%) y plazos más cortos.
En las últimas semanas, otras entidades se sumaron. ICBC redujo por segunda vez su tasa para clientes, del 11% al 10,5%, y la mantuvo en 12% para el resto. Banco Patagonia, en tanto, la bajó del 14% al 12,5%.
Ahora, el ICBC volvió a hacer un movimiento más agresivo y lanzó una nueva oferta con una tasa del 6,9% para quienes acreditan haberes y del 9,9% para el resto. Además, financia hasta el 80% de la propiedad a 20 años, permite sumar ingresos familiares y amplía opciones a proyectos desde pozo.
“En un contexto más estable y con desaceleración en las expectativas de inflación, buscamos trasladar esa mejora a nuestros clientes, facilitando que más personas puedan acceder a su vivienda”, explicó a Clarín María Jimena Loria y Alemani, Product Manager de Préstamos Hipotecarios de ICBC.
Esta semana también hubo anuncios del Banco Ciudad. El Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires lanzó una nueva línea de créditos hipotecarios UVA destinada a la compra de primera vivienda, con una tasa subsidiada del 7,5% y cuotas iniciales similares a un alquiler. El anuncio fue encabezado por el jefe de Gobierno, Jorge Macri, quien destacó que el objetivo es facilitar el acceso de la clase media a la vivienda propia mediante financiamiento más accesible y de largo plazo. La línea permite cubrir hasta el 75% del valor de la propiedad —con un tope de $100 millones y unidades de hasta 80 m²— y está dirigida tanto a trabajadores en relación de dependencia como a monotributistas y autónomos.
Para González Rouco, el fenómeno se da más por una corrección lógica que por lo que algunos denominan una “guerra de tasas”. “No es tanto que compiten entre sí, sino que cada banco está rehaciendo el camino que ya recorrió. Hubo una suba muy fuerte durante un año y ahora empezó la corrección”, dijo.
Qué cambia para quienes buscan crédito
Aunque la baja todavía es incipiente, empieza a tener impacto directo en el acceso. “Cada punto que baja la tasa reduce aproximadamente un 10% el ingreso necesario para calificar. Por eso, una baja de tres puntos es muy relevante”, explicó el economista especializado en mercado inmobiliario.
Hoy el rango de tasas va aproximadamente del 6% al 15%, con una tendencia descendente pero todavía lejos de niveles históricamente bajos. “Hay bancos que bajaron de 14% a 12% y otros de 10% a 7,5% o 6,9%, pero todavía falta para completar el proceso”, agregó.
El piso, sin embargo, parece estar cerca: “No me imagino tasas mucho más bajas que 6% o 7% en el corto plazo. Eso depende de variables como el riesgo país, la estabilidad y el costo de fondeo”, sostuvo.
Panorama actual del mercado inmobiliario
Según el monitor de marzo de la consultora Empiria, hubo un arranque de año sin dinamismo en la construcción y con un mercado inmobiliario condicionado por costos altos y crédito débil. La actividad se mantuvo sin cambios en enero (0,0% mensual) y sigue un 20% por debajo de noviembre de 2023, mientras que el costo de construcción en dólares subió 2,2% y acumula un fuerte incremento desde fines de ese año. En paralelo, el crédito hipotecario volvió a caer en febrero hasta su mínimo en un año y medio, con una fuerte concentración de operaciones en el Banco Nación, que explica cerca del 90% de los préstamos.
Para Soledad Balayán, titular de Maure Inmobiliaria, “la noticia positiva es muy reciente; sin embargo, nunca dejaron de consultar por propiedades ‘apto crédito’: ese tipo de demanda se mantuvo constante”.
En este contexto, el mercado muestra comportamientos dispares: caen las operaciones en plazas sensibles al crédito como CABA y Córdoba, mientras crecen en Provincia de Buenos Aires, Neuquén y Santa Fe. Los precios de venta tuvieron leves variaciones —subas en CABA y Córdoba, caída en Rosario— y los alquileres mejoraron marginalmente su rentabilidad, aunque todavía por debajo de los máximos de 2025. Con costos elevados y financiamiento limitado, el sector sigue en una etapa de transición, a la espera de una baja sostenida de tasas que permita reactivar la demanda.
SN