Un informe internacional ubica a Argentina entre los países con mayor cantidad de años de ingreso necesarios para adquirir una vivienda. El dato se complementa con estadísticas locales sobre construcción y acceso al crédito hipotecario.
Un relevamiento internacional sobre acceso a la vivienda indica que en Argentina se necesitan 26,2 años de ingreso familiar completo para comprar una propiedad, cifra que casi duplica el promedio mundial de 13,9 años. El dato surge de un estudio que compara la relación entre precios de propiedades e ingresos de los hogares en distintos países.
El contraste se extiende dentro de Sudamérica. Países como Brasil (18,3 años), Perú (19 años), Venezuela (18,9), Colombia (17,5), Chile (15,6), Uruguay (13,7), Ecuador (11,1) y Bolivia (10,5) presentan una relación precio-ingreso más favorable que la Argentina.
La magnitud del indicador argentino refleja una combinación entre los ingresos de los hogares y el valor de las propiedades en el mercado local.
Un problema global en las grandes economías
El acceso a la vivienda no es exclusivo de países con menores niveles de desarrollo. China, segunda economía mundial, registra 34,6 años, solo superada por Siria (86,7 años) y Sri Lanka (40,8 años).
Mercados asiáticos como Corea del Sur, Tailandia, Vietnam y Filipinas también figuran entre los que presentan peor relación entre precios e ingresos. En el extremo opuesto, Arabia Saudita y Emiratos Árabes Unidos lideran con 3 años, la mejor relación mundial.
Estados Unidos se ubica entre los mercados más accesibles en el séptimo lugar con 4,5 años, seguido por Australia (7,5 años) y el Reino Unido (8,3 años). En Europa, Portugal (12,6 años), Francia (11,8), Luxemburgo (11,5) y Alemania (10,7) superan el promedio mundial.
Construir una vivienda: un desafío económico considerable
Los números locales revelan que el problema no se limita a la compra. Construir una vivienda de 100 metros cuadrados en Argentina cuesta actualmente $228.617.063, según la Asociación Pymes de la Construcción (Apymeco).
Este monto equivale a 143,76 salarios netos completos, basándose en el salario promedio de $1.590.179,37 de junio (Ripte), lo que implica casi 12 años de ingresos destinados exclusivamente a la construcción, sin contar gastos adicionales.
El costo de construcción local evidencia que el esfuerzo real para edificar una propiedad es considerablemente mayor a 12 años de ingresos íntegros, ya que no se contemplan gastos cotidianos, el terreno, el IVA ni el beneficio del desarrollador.
Créditos hipotecarios: la financiación, un acceso limitado
El acceso al financiamiento tampoco resuelve la barrera de acceso a la vivienda. Simulaciones de créditos del Banco Nación para una propiedad de US$100.000 exigen ingresos familiares de entre $3,24 millones y $4,69 millones, según el plazo.
Estos ingresos requeridos superan ampliamente el salario promedio formal en varios escenarios. Para muchos trabajadores, acceder a una vivienda implica combinar varios ingresos familiares, ahorrar durante años o recurrir a alternativas no al alcance de todos.
El problema estructural sigue siendo cómo financiar préstamos a 20 o 30 años cuando los bancos cuentan principalmente con depósitos de plazos mucho más cortos. En 2025 se desembolsaron alrededor de US$3.300 millones en créditos hipotecarios, el mejor registro desde 2018, aunque todavía por debajo de los más de US$5.000 millones anuales de 2017-2018. Además, se registraron 43.700 altas de deudores hipotecarios, equivalentes a cerca del 0,4% del PBI.
Pero el impulso perdió fuerza en 2026: entre enero y julio se otorgaron unos US$1.120 millones, contra US$1.792 millones en igual período de 2025, una caída interanual del 37,5%. Las operaciones inmobiliarias realizadas con crédito representan actualmente el 11% del total, frente al 20% de hace un año.
En este contexto, el Gobierno analiza utilizar recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) para generar fondeo de largo plazo para los bancos, según publicó La Nación. El economista Federico González Rouco estima que el fondo administra unos US$75.000 millones, frente a una cartera hipotecaria argentina de aproximadamente US$11.000 millones.
La estrategia oficial busca que el FGS funcione como un puente hacia un mercado hipotecario más profundo, mediante depósitos bancarios a dos, tres, cuatro o cinco años, y no mediante la compra directa de hipotecas. Según la estimación de González Rouco, podrían destinarse alrededor de US$1.500 millones, mientras que el ministro de Desregulación, Federico Sturzenegger, señaló otro problema: los argentinos mantienen unos US$300.000 millones fuera del sistema financiero local.
La falta de financiamiento también impacta sobre la construcción: el costo de construir en dólares aumentó más de 140% desde octubre de 2023, mientras el sector perdió más de 100.000 puestos de trabajo en dos años y medio. A la vez, el precio de las propiedades usadas acumula apenas 0,9% de aumento en lo que va del año y 1,3% interanual, mientras la brecha entre una vivienda usada y una a estrenar llegó al 32%, frente al 28,4% de hace un año y el 10,8% de hace cinco.
Sin fondeo de largo plazo, el crédito difícilmente pueda convertirse en un motor sostenido de acceso a la vivienda. El FGS podría aliviar el problema, pero no reemplaza la necesidad de reconstruir un sistema de ahorro doméstico capaz de financiar hipotecas a largo plazo.
El ranking internacional y los datos locales convergen en que Argentina enfrenta una brecha estructural entre el precio de los activos inmobiliarios y la capacidad real de los hogares para pagarlos. Para una gran parte de los trabajadores argentinos, acceder a una vivienda requiere combinar más de un ingreso familiar, acumular capital durante años o recurrir a alternativas que no están al alcance de todos.